Der har længe været godt gang i boligmarkedet, og udbuddet af boliger til salg er fortsat lavt, hvilket er med til at presse priserne op.

Ser man på kvadratmeterpriserne for villaer og rækkehuse i Viby, er der selvsagt stor forskel på, om man bor i Kongsvang eller Viby Syd.

Men generelt er kvadratmeterprisen inden for postnummer 8260 steget fra 18.247 kroner per kvadratmeter i 2011 til 28.289 kroner i 2021, viser tal fra Boligsiden.

Særligt fra 2020 til 2021 er der sket et spring fra 24.614 kroner per kvadratmeter til 28.289 kroner.

Når det er sagt, er de glohede tilstande på markedet blevet lidt køligere på det seneste, fortæller indehaver af Danbolig Viby, Jesper Hougaard Andersen.

- Der er kommet lidt længere liggetider, og der bliver også givet afslag i prisen nu i modsætning til i efteråret, hvor der ofte blev givet overbud. Men selv om der gives afslag, er det på nogle større udbudspriser, så jeg er faktisk ikke sikker på, at priserne falder, siger han.

I Danbolig Viby oplever de særligt efterspørgsel på de klassiske treplans murmester- og patriciervillaer i Kongsvang.

- Jeg har for nylig sat en villa i Kongsvang til 7,6 millioner til salg, og der var kanonhurtigt seks fremvisninger på den. Hvis det rigtige kommer til salg i det segment, så er køberne der også, siger Jesper Hougaard Andersen.

Indehaver af Nybolig Viby-Stavtrup, Peter Dybvad, mærker også, at der købere til de dyre villaer i Kongsvang, også dem til et tocifret millionbeløb.

Men selv om om markedet er stilnet lidt af sammenlignet med 2021, mærker Peter Dybvad faktisk ikke, at der er boliger eller områder i Viby, som der ikke er købere til.

- Det er ikke sådan, at et hus til tre millioner i den lidt billigere ende i Viby ikke er til at sælge, fordi det ikke har Vibys bedste beliggenhed. Det kan sagtens være et super godt emne, fordi der er en anden type kunder, der kan være med prismæssigt.

- Vi har stadig flere købere, end vi har sælgere, så vores primære udfordring er at få nye huse til salg. Udfordringen er ikke at sælge dem, vi har, selv om der selvfølgelig er nogle boliger, vi kæmper lidt længere med, hvis vi for eksempel ikke har fået justeret prisen efter, at huset ligger tæt på en trafikeret vej eller jernbanen, siger Peter Dybvad.

Jesper Hougaard Andersen fra Danbolig oplever dog en tendens til, at mange købere hellere vil nedskalere end opskalere lige nu – blandt andet på grund af stigende renter og energipriser.

Det betyder, at der er lidt mindre efterspørgsel på villaer til mellem fire og seks millioner i Viby-området, hvor det ikke er liebhaveri, siger han.

- I det segment overvejer mange købere lige nu, om de hellere skulle vælge noget lidt billigere med lidt færre kvadratmeter, måske et rækkehus. Det hænger formentlig sammen med, at bankerne indregner en højere rente og flere penge til forbrug, siger Jesper Hougaard Andersen.

I Stavtrup er det svært at få et retvisende billede af udviklingen i kvadratmeterpriserne, men ser man på Ormslev Sogn, er der sket en stigning fra 18.821 kroner per kvadratmeter i 2011 til 27.086 kroner i 2021.

Begge ejendomsmæglere fremhæver, at Stavtrup fortsat er meget eftertragtet - både blandt folk udefra og internt i byen.

- Jeg har lige solgt et rækkehus på Søskrænten. Det var til salg hos mig i tre-fire uger, og der var mange interesserede, siger Jesper Hougaard Andersen.

Også det klassiske parcelhus i Stavtrup er der stor rift om.

- Hvis vi kunne få 15 huse på 150 kvadratmeter i en mellemgod stand til fem millioner, kunne vi sælge dem alle sammen i løbet af en måned, siger Peter Dybvad fra Nybolig.

- Stavtrup er sin egen lille boble. Der er rigtig mange, der er flyttet ind i et rækkehus på præcis samme tidspunkt i livet, og nu har de fået flere børn og leder derfor efter et etplanshus med en have. Der er mange, der har det samme behov på samme tidspunkt. Det er med til at presse markedet, siger han.

Så er det nu, du skal sætte dit hus til salg, hvis du går med flyttetanker? Det er det gyldne spørgsmål, som ikke er så ligetil at svare på.

- Selv for os, der følger boligmarkedet dagligt, er det svært at sige, så jeg giver altid det samme råd: Mærk efter og fornem, hvornår det er rigtigt. For langt de fleste gælder det, at man skal købe i det samme marked, som man sælger i, siger Peter Dybvad fra Nybolig.

Samme pointe fremhæver Jørgen Munksgaard Rasmussen, boligøkonomisk ekspert hos Videnscentret Bolius.

- Hvis du bare vil skifte fra ét højprisområde i Aarhus til et andet, så er det ligegyldigt, hvornår du køber og sælger. Men hvis du gerne vil flytte på landet, er det en god idé at gøre det der, hvor priserne er toppet i højprisområderne.

- Der er større mulighed for, at priserne ude på landet stiger i de områder, der er attraktive. Jeg taler ikke om vejsidehuse ved en befærdet landevej. Men pæne, solide huse til mellem halvanden og to millioner, siger han.

Hvis man går med salgstanker, er det desuden en god idé at kigge på sit hus og overveje, om det er attraktivt for den brede skare af potentielle købere.

En god beliggenhed og et godt energimærke betyder typisk meget for køberne - sammen med antallet af værelser, fortæller Jørgen Munksgaard Rasmussen.

- Mægleren vil allerhelst have boliger med plads til mindst to børn, hvis du skal have fat i den brede målgruppe. Ellers indskrænker du feltet af potentielle købere, siger han.

Er der ikke værelser til to børn i boligen, kan man overveje, om der kunne blive det.

- Lav eventuelt nogle planer, så du kan fortælle potentielle købere, at et stort værelse kunne laves om til to, eller kom med forslag til en tilbygning, så man giver køber nogle muligheder, siger han.

Og så er der de nye, offentlige ejendomsvurderinger, som er med til at bestemme, hvor meget man som boligejer skal spytte i stats- og kommunekassen efter 1. januar 2024.

De første boligejere har fået deres vurderinger af, hvor meget, skattevæsnet mener, deres bolig er værd - det gælder også flere steder i Viby og Stavtrup.

- I højprisområderne kan ejendomsvurderingerne godt have en negativ effekt, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

- Som boligejer vil du ikke mærke en forskel, men når du sælger boligen, vil en ny køber mærke en stigning i ejendomsvurderingen, og så vil han typisk forlange sig kompenseret ved en lavere pris.

- Men nu er det sjældent sådan, at tingene er så entydige. Priserne stiger løbende i kraft af, at vores lønninger stiger, så folk har råd til at betale lidt mere for boligen hvert år. Der er mange elementer i det. Men alt andet lige vil huse i højprisområderne blive påvirket negativt, mens boliger i lavprisområderne vil blive påvirket positivt, siger han.

Viby Torv, Skanderborgvej, Ormslevvej, Ravnsbjergvej, Bøgeskov Høvej – for bare at nævne nogle få.

Der er rigtig mange stærkt trafikerede veje i Viby med etageboliger, rækkehuse og villaer langs med - og mennesker, der er påvirket og plaget af støj fra biler.

Nu skal det undersøges, hvor slem støjen egentlig er. For én ting er den oplevede gene af trafikstøjen, noget andet er, om støjen er så markant, at den også er sundhedsskadelig.

Aarhus Kommune kortlægger i løbet af 2022 og 2023 støjen fra alle veje i kommunen, hvor der kører mere end 500 biler i døgnet. Det indebærer også mindre villaveje.

Støjen måles ikke, men beregnes ud fra den såkaldte Nord2000-model, som tager højde for blandt andet terræn, vind- og vejrforhold, antal biler og hastighed, samt at støjen opleves værre om aftenen og natten.

Kortlægningen vil blandt andet vise, hvor mange personer og boliger, der udsættes for støjniveauer, der er højere end 58 dB, som er Miljøstyrelsens anbefalede grænseværdi.

Kortlægningen skal danne grundlag for en ny såkaldt støjhandlingsplan, som peger på en række tiltag, der potentielt kan iværksættes for at reducere støjen, såfremt byrådet vælger at afsætte midler til det.

Der er flere greb, man kan benytte, fortæller civilingeniør i Teknik og Miljø i Aarhus Kommune, Birte Nielsen. Blandt andet støjreducerende asfalt.

- Der er ingen tvivl om, at dækstøj er den primære støjkilde, lige så snart hastigheden kommer over 40 km/t. I Aarhus Kommune bruger vi støjgunstig belægning helt per automatik, når vi drifter vores vejnet. Det får vi ofte positive tilbagemeldinger på fra borgerne. Det tager lige toppen af støjen. Men det holder ikke evigt. Støjreduktionen bliver mindre over tid, men det vil også ske med en traditionel belægning, siger Birte Nielsen.

Et alternativ eller supplement til støjgunstig belægning er støjskærme, men den løsning har sine begrænsninger.

Sætter man støjskærme op langs etagebyggeri, er det kun de to nederste etager, der har effekt af skærmen.

Derudover aftager effekten af støjskærmen på afstand, og det er samtidig en dyr løsning. Og så giver det ikke nødvendigvis mening at sætte skærmene op i tætbefolkede områder.

- Støjskærme er typisk anvendelige ved en-families huse, men udfordringen er, at hver gang man laver et hul i støjskærmen, fordi der er en indkørsel, så tager man effekten ud af skærmen, siger Birte Nielsen.

- Vejdirektoratet bruger skærmene i stor stil langs motorvejen, fordi der er lange strækninger, men når man kommer ind på et kommunalt vejnet, begynder støjskærme at blive mere vanskelige at anvende, siger hun.

For at reducere trafikstøj er det også en mulighed at sænke hastigheden.

- Det kigger man også på, men det har desværre ikke så stor en effekt, fordi det allerede er ved 40 km/t, at dækstøjen bliver markant. Man siger generelt, at hvis man reducerer hastigheden med 10 km/t, så får man en reduktion på mellem 1 og 2 decibel, og 1 decibel er nærmest ikke registrerbart med det menneskelige øre, siger Birte Nielsen.

- Til gengæld er der nogle andre fordele ved at sænke hastigheden. Den oplevede gene er mindre, fordi man også føler sig mere tryg, når hastigheden er lavere, siger hun.

Det er endnu for tidligt at sige, hvilke tiltag den kommende støjhandlingsplan vil anbefale, og om kommunen vil pege på bestemte veje og strækninger, som de vil anbefale politikerne at skele til, såfremt der skal investeres i støjreduktion.

Med andre ord er det endnu ikke til at sige, om kommunale veje i Viby og Stavtrup bliver mere stille fremover.

Teknik og Miljø forventer at kunne fremlægge den nye støjhandlingsplan for byrådet i begyndelsen af 2024. Herefter skal den i høring og vedtages endeligt af byrådet i juni 2024.