Lokale ejendomsmæglere: Disse boliger er der rift om i Viby og Stavtrup
Boligpriserne stiger i Viby og Stavtrup, selv om der er skruet lidt ned for temperaturen på det ellers brandvarme boligmarked på det seneste.
Ifølge flere lokale ejendomsmæglere er murmestervillaerne i Kongsvang fortsat et eftertragtet emne, men også den lidt billigere prisklasse i Viby. Og så er både rækkehuse og parcelhuse i Stavtrup i rigtig høj kurs.
Så betyder det, at det er nu, du skal sætte dit hus til salg, hvis du går med flyttetanker? Måske - hvis du drømmer om at flytte på landet, siger en boligøkonomisk rådgiver.
Men hvis du vil flytte til et andet højprisområde, er der ikke grund til at spekulere alt for meget.
Der har længe været godt gang i boligmarkedet, og udbuddet af boliger til salg er fortsat lavt, hvilket er med til at presse priserne op.
Ser man på kvadratmeterpriserne for villaer og rækkehuse i Viby, er der selvsagt stor forskel på, om man bor i Kongsvang eller Viby Syd.
Men generelt er kvadratmeterprisen inden for postnummer 8260 steget fra 18.247 kroner per kvadratmeter i 2011 til 28.289 kroner i 2021, viser tal fra Boligsiden.
Særligt fra 2020 til 2021 er der sket et spring fra 24.614 kroner per kvadratmeter til 28.289 kroner.
Kongsvang hitter
Når det er sagt, er de glohede tilstande på markedet blevet lidt køligere på det seneste, fortæller indehaver af Danbolig Viby, Jesper Hougaard Andersen.
- Der er kommet lidt længere liggetider, og der bliver også givet afslag i prisen nu i modsætning til i efteråret, hvor der ofte blev givet overbud. Men selv om der gives afslag, er det på nogle større udbudspriser, så jeg er faktisk ikke sikker på, at priserne falder, siger han.
I Danbolig Viby oplever de særligt efterspørgsel på de klassiske treplans murmester- og patriciervillaer i Kongsvang.
- Jeg har for nylig sat en villa i Kongsvang til 7,6 millioner til salg, og der var kanonhurtigt seks fremvisninger på den. Hvis det rigtige kommer til salg i det segment, så er køberne der også, siger Jesper Hougaard Andersen.
Peter Dybvad, indehaver af Nybolig Viby-StavtrupHvis vi kunne få 15 huse i Stavtrup på 150 kvadratmeter i en mellem god stand til fem millioner, kunne vi sælge dem alle sammen i løbet af en måned
Køberne tøver lidt efter stigende forbrugspriser
Indehaver af Nybolig Viby-Stavtrup, Peter Dybvad, mærker også, at der købere til de dyre villaer i Kongsvang, også dem til et tocifret millionbeløb.
Men selv om om markedet er stilnet lidt af sammenlignet med 2021, mærker Peter Dybvad faktisk ikke, at der er boliger eller områder i Viby, som der ikke er købere til.
- Det er ikke sådan, at et hus til tre millioner i den lidt billigere ende i Viby ikke er til at sælge, fordi det ikke har Vibys bedste beliggenhed. Det kan sagtens være et super godt emne, fordi der er en anden type kunder, der kan være med prismæssigt.
- Vi har stadig flere købere, end vi har sælgere, så vores primære udfordring er at få nye huse til salg. Udfordringen er ikke at sælge dem, vi har, selv om der selvfølgelig er nogle boliger, vi kæmper lidt længere med, hvis vi for eksempel ikke har fået justeret prisen efter, at huset ligger tæt på en trafikeret vej eller jernbanen, siger Peter Dybvad.
Jesper Hougaard Andersen fra Danbolig oplever dog en tendens til, at mange købere hellere vil nedskalere end opskalere lige nu – blandt andet på grund af stigende renter og energipriser.
Det betyder, at der er lidt mindre efterspørgsel på villaer til mellem fire og seks millioner i Viby-området, hvor det ikke er liebhaveri, siger han.
- I det segment overvejer mange købere lige nu, om de hellere skulle vælge noget lidt billigere med lidt færre kvadratmeter, måske et rækkehus. Det hænger formentlig sammen med, at bankerne indregner en højere rente og flere penge til forbrug, siger Jesper Hougaard Andersen.
Stavtrup stadig yderst attraktivt
I Stavtrup er det svært at få et retvisende billede af udviklingen i kvadratmeterpriserne, men ser man på Ormslev Sogn, er der sket en stigning fra 18.821 kroner per kvadratmeter i 2011 til 27.086 kroner i 2021.
Begge ejendomsmæglere fremhæver, at Stavtrup fortsat er meget eftertragtet - både blandt folk udefra og internt i byen.
- Jeg har lige solgt et rækkehus på Søskrænten. Det var til salg hos mig i tre-fire uger, og der var mange interesserede, siger Jesper Hougaard Andersen.
Også det klassiske parcelhus i Stavtrup er der stor rift om.
- Hvis vi kunne få 15 huse på 150 kvadratmeter i en mellemgod stand til fem millioner, kunne vi sælge dem alle sammen i løbet af en måned, siger Peter Dybvad fra Nybolig.
- Stavtrup er sin egen lille boble. Der er rigtig mange, der er flyttet ind i et rækkehus på præcis samme tidspunkt i livet, og nu har de fået flere børn og leder derfor efter et etplanshus med en have. Der er mange, der har det samme behov på samme tidspunkt. Det er med til at presse markedet, siger han.
Godt tidspunkt at flytte på landet
Så er det nu, du skal sætte dit hus til salg, hvis du går med flyttetanker? Det er det gyldne spørgsmål, som ikke er så ligetil at svare på.
- Selv for os, der følger boligmarkedet dagligt, er det svært at sige, så jeg giver altid det samme råd: Mærk efter og fornem, hvornår det er rigtigt. For langt de fleste gælder det, at man skal købe i det samme marked, som man sælger i, siger Peter Dybvad fra Nybolig.
Samme pointe fremhæver Jørgen Munksgaard Rasmussen, boligøkonomisk ekspert hos Videnscentret Bolius.
- Hvis du bare vil skifte fra ét højprisområde i Aarhus til et andet, så er det ligegyldigt, hvornår du køber og sælger. Men hvis du gerne vil flytte på landet, er det en god idé at gøre det der, hvor priserne er toppet i højprisområderne.
- Der er større mulighed for, at priserne ude på landet stiger i de områder, der er attraktive. Jeg taler ikke om vejsidehuse ved en befærdet landevej. Men pæne, solide huse til mellem halvanden og to millioner, siger han.
Er der to børneværelser i dit hus?
Hvis man går med salgstanker, er det desuden en god idé at kigge på sit hus og overveje, om det er attraktivt for den brede skare af potentielle købere.
En god beliggenhed og et godt energimærke betyder typisk meget for køberne - sammen med antallet af værelser, fortæller Jørgen Munksgaard Rasmussen.
- Mægleren vil allerhelst have boliger med plads til mindst to børn, hvis du skal have fat i den brede målgruppe. Ellers indskrænker du feltet af potentielle købere, siger han.
Er der ikke værelser til to børn i boligen, kan man overveje, om der kunne blive det.
- Lav eventuelt nogle planer, så du kan fortælle potentielle købere, at et stort værelse kunne laves om til to, eller kom med forslag til en tilbygning, så man giver køber nogle muligheder, siger han.
Hvad betyder de nye ejendomsvurderinger?
Og så er der de nye, offentlige ejendomsvurderinger, som er med til at bestemme, hvor meget man som boligejer skal spytte i stats- og kommunekassen efter 1. januar 2024.
De første boligejere har fået deres vurderinger af, hvor meget, skattevæsnet mener, deres bolig er værd - det gælder også flere steder i Viby og Stavtrup.
- I højprisområderne kan ejendomsvurderingerne godt have en negativ effekt, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.
- Som boligejer vil du ikke mærke en forskel, men når du sælger boligen, vil en ny køber mærke en stigning i ejendomsvurderingen, og så vil han typisk forlange sig kompenseret ved en lavere pris.
- Men nu er det sjældent sådan, at tingene er så entydige. Priserne stiger løbende i kraft af, at vores lønninger stiger, så folk har råd til at betale lidt mere for boligen hvert år. Der er mange elementer i det. Men alt andet lige vil huse i højprisområderne blive påvirket negativt, mens boliger i lavprisområderne vil blive påvirket positivt, siger han.