Det skabte massiv modstand, da det tilbage i 2019 første gang kom frem, at en privat byudvikler havde opkøbt otte matrikler mellem Skanderborgvej og det gamle villakvarter på Bernstorffsvej i Viby og havde planer om at opføre et etagebyggeri i fire-seks etager.

Naboer, grundejerforeninger og fællesråd kritiserede byggeforslaget for at være for voldsomt, for tæt på de eksisterende villaer og helt ude af takt med den grundlæggende dna i kvarteret.

Der blev afholdt en indledende høring, arrangeret borgermøder med op til 150 deltagere, og i mellemtiden er helhedsplanen "Bedre by i Viby" nu blevet vedtaget med retningslinjer for, hvordan den overordnede byudvikling i området skal være.

Med andre ord: Tre år er gået. Og nu er forslaget til en ny lokalplan for byggeriet færdigt og blev onsdag aften behandlet i byrådet.

Mens der i 2019 blev lagt op til at bygge fire-seks etager ud mod Skanderborgvej, går forslaget nu på tre-fire etager, som også er den højde, helhedsplanen opererer med på strækningen.

Få hele overblikket over, hvad forslaget rummer, her:

Det konkrete område, som er i spil, strækker sig helt præcist langs Skanderborgvej fra krydset ved Bernstorffsvej og sydpå til boligforeningen Alboas byggeri Grønnegården.

På strækningen har bygherre, Raundahl & Moesby A/S, ejerskab over otte matrikler, som tæller fem villaer, et dobbelthus og erhvervsbygninger.

En af bygningerne, villaen på Skanderborgvej 219, er udpeget som bevaringsværdig og er derfor som udgangspunkt omfattet af et forbud mod nedrivning. To andre villaer er også tildelt en bevaringsværdi.

Det nye lokalplansforslag lægger dog op til, at alle nuværende bygninger og villaer på strækningen skal rives ned og erstattes af et etagebyggeri i tre-fire etager inklusive tagetage.

Den nye bygning skal ifølge forslaget rumme op til 100 lejligheder samt 520 kvadratmeter erhverv, som er tiltænkt stueetagen i den nordlige ende op mod krydset ved Bernstorffsvej.

Lejlighederne bliver i varierende størrelser bestående af 50 procent mindre lejligheder på omkring 40-50 kvadratmeter og 50 procent større lejligheder på over 80 kvadratmeter.

Foruden boligerne er det ifølge forslaget tanken at etablere en gårdhave, som skal placeres ind mod Bernstorffsvej og de nærmeste villaejeres haver.

Gårdhaven skal indrettes med legepladser, fælles terrasser, stier, træer og højbede. Lejlighederne i stueplan skal have private terrasser, mens de øvrige lejligheder højere oppe får altaner, som både vender ud mod Skanderborgvej og ind mod gårdrummet og de bagvedliggende villaer.

Højere end der er lov til i dag

Boligbyggeriet skal ifølge lokalplanforslaget opføres i en højde på mellem 12,5 og 17 meter.

Det konflikter imidlertid med kommuneplanen, som kun giver mulighed for opførelse af lavt boligbyggeri med en højde på op til 8,5 meter i området.

Derfor er det en præmis, at byrådet godkender et tillæg til kommuneplanen, hvis etagebyggeriet skal kunne opføres i den højde, der lægges op til.

Det samme er tilfældet med bebyggelsesprocenten.

I dag giver kommuneplanen mulighed for en bebyggelsesprocent på op til 40 procent, men forslaget lægger op til at ændre bebyggelsesprocenten til 110 procent.

Det er ifølge lokalplansforslaget i overensstemmelse med kommunens ønske om fortætning langs Skanderborgvej, som er en del af Kommuneplan 2017.

En del af naboernes bekymring for det ønskede boligbyggeri består i, om byggeriet vil komme til at skygge og fjerne sollys fra de bagvedliggende haver.

Ser man på de solstudier, der er lavet som en del af lokalplansarbejdet, viser de, at villaejerne på Bernstorffsvej 4-10 om sommeren i august vil miste aftensol og få mere skygge i den nederste del af deres haver, som det fremgår af skitserne nedenfor.

I forhold til udearealer foreslås der foruden gårdhaven ind mod Bernstorffsvej en zone langs med Skanderborgvej, hvor der skal være plads til cykelparkering, gangarealer, træer og forskellig beplantning.

På hjørnet af Skanderborgvej og Bernstorffsvej skal der desuden etableres et mindre torv i forbindelse med den del af bygningen, som kan benyttes til erhverv.

Og så er der trafikafviklingen.

Indgangene til det nye boligbyggeri kommer primært til at foregå fra Skanderborgvej og langs det sydlige skel mod Alboas nabobyggeri på Skanderborgvej, Grønnegården.

Ifølge forslaget skal adgang i bil dog udelukkende ske fra Bernstorffsvej.

Ifølge kommunen vil den øgede trafik i krydset Skanderborgvej/Bernstorffsvej kunne afvikles ”på yderst tilfredsstillende vis” både i morgen- og eftermiddagstimerne, og det nye boligbyggeri vil ”ikke medføre en væsentlig ændring af trafikafviklingen i krydset og på Bernstorffsvej”, som der står i forslaget.

Bilisterne får mulighed for at parkere på terræn, hvor der efter planen skal etableres fire p-pladser. Derudover skal der ifølge forslaget opføres en parkeringskælder med 32 p-pladser, hvor villaen på Bernstorffsvej 2 ligger i dag. P-kælderen skal kunne tilgås via en elevator, der hejser bilerne op og ned.

- Hvis bygherre vælger, at parkeringen i den underjordiske parkeringskælder kun kan ske via betaling, må det dog forventes, at beboere og gæster parkerer på de omkringliggende veje, står der i forslaget.

Antallet af parkeringspladser svarer til kravet i Aarhus Kommunes parkeringsnorm.

Onsdag aften blev lokalplansforslaget diskuteret i byrådet, hvor mange politikere var stærkt kritiske over for forslaget. Det er nu sendt til behandling i byrådets tekniske udvalg.

En del af glæden ved at købe et hus med have er for mange at kunne gå uforstyrret med fødderne på græsset, spise på terrassen og nyde sit uderum uden at nogen umiddelbart følger med i, hvad man laver.

Det privatliv frygter en gruppe villaejere på Bernstorffsvej i Viby at miste, hvis planerne om at opføre et etagebyggeri langs Skanderborgvej tæt op ad deres villaer og villahaver bliver en realitet.

Det omstridte boligprojekt har været på tegnebrættet i mere end tre år, og forslaget til en ny lokalplan, som skal sætte rammen for byggeriet, er netop blevet offentliggjort.

Forslaget lægger op til at opføre et boligbyggeri i tre-fire etager med op til 100 lejligheder med vinduer, altaner, terrasser og gårdhave ind mod Bernstorffsvej og villaerne, som har ligget i kvarteret siden 1920’erne og 30’erne.

Siden planerne første gang kom frem tilbage i 2019, er byggeriet blevet stærkt kritiseret af lokale beboere, grundejerforeninger og fællesråd, som grundlæggende synes, at et etagebyggeri i randen af et gammelt villakvarter er malplaceret.

For de nærmeste naboer er det især det faktum, at kommende beboere i lejlighederne, vil kunne kigge direkte ned i deres haver, der fylder.

- Privatlivet er vores største bekymring. Det er privatliv, man ønsker sig, når man køber et hus med have, og nu får vi udsigt til at bo i en baggård. Det er der ikke nogen af os, der har købt ind på, siger Charlotte Madsen, som bor på Bernstorffsvej 10.

Samme pointe har Henriette Plougmand, som bor på Bernstorffsvej 4 og får det nye byggeri helt tæt på, såfremt det bliver realiseret.

- For mig er der stor forskel på at kunne kigge ind over hækken til min nuværende nabo, som jeg kender, og som jeg er ligeværdig med, og så en nabo, som sidder i tredjesalshøjde, hvor jeg aldrig ved, hvornår de kigger ned på os. Det er ikke et ligeværdigt naboskab.

- Jeg ved godt, at folk i byen er vant til at bo på den måde, men vi har købt ind på præmissen om et hus med en privat have, hvor vi kan være alene, så det vil være en kæmpe forandring, siger hun.

Foruden indkig i haverne, frygter naboerne, at op mod 100 nye lejligheder vil medføre støj fra altanerne, fællesterrasserne og gårdhaven, som planlægges ind mod Bernstorffsvej.

Derudover vil byggeriet, som foreslås i en højde på mellem 12,5 og 17 meter, ifølge solstudier give de nærmeste naboer væsentligt mindre aftensol i det nederste af deres haver om sommeren omkring 1. august.

Skanderborgvej, som byggeriet skal opføres langs, er af Aarhus Kommune udpeget som en såkaldt fortætningsakse, hvor det ifølge kommunen vil give mening at opføre flere boliger.

Men beboerne omkring Bernstorffsvej har svært ved at forstå, at man ikke opfører et byggeri, som i deres øjne passer mere naturligt ind i et gammelt villakvarter, eftersom området i den nuværende lokalplan fra 1988 netop er fastlagt som villakvarter.

Naboerne har selv foreslået, at man i stedet for lejligheder opfører rækkehuse i højst to etager med afstand til de eksisterende haver.

- Vi vil gerne have nye naboer, men når man vælger at bygge lejligheder, så er det jo typisk ikke folk med planer om at slå rødder i kvarteret, der flytter ind. Vi frygter, at vi får en gennemgangslejr midt i et villakvarter, siger Lars Arkenes, som også bor på Bernstorffsvej.

- Vi er ikke imod byggeri, men vi vil gerne have, at det bliver en naturlig del af kvarteret, så områdets oprindelige karakter og dna ikke bliver ødelagt, siger han.

Bygherren på boligprojektet, Raundahl & Moesby A/S, har ikke ønsket at udtale sig til denne artikel.

I forhold til ønsket om rækkehuse, siger projektleder på lokalplansprocessen hos Aarhus Kommune, Per Lüchtemeier, at det ikke umiddelbart harmonerer med den retning for byudvikling, som tidligere er vedtaget for området.

- Kommuneplanens målsætning om fortætning langs byens indfaldsveje, som blev vedtaget af byrådet i 2017, og helhedsplanen for Skanderborgvej lægger op til højere byggeri, der blandt andet kan tilføre byen det nødvendige antal nye boliger.

- Byggeri på dette sted har flere forsider, både mod det store gaderum og mod naboerne på villavejen. Vi prøver at tilgodese begge perspektiver. Om byggeriet så præcist skal udføres som det her projekt lægger op til, er i sidste ende en politisk beslutning, siger han.

Hvad har I gjort for at imødekomme naboernes bekymringer for indkig og privatliv?

- Bebyggelsen er med 3-4 etager blevet noget lavere, end de 4-6 etager som bygherre først ønskede at opføre, og etageantallet er dermed i overensstemmelse med helhedsplanens retningslinjer omkring højder, siger Per Lüchtemeier.

- Derudover er tagterrasser, som der først var lagt op til, blevet taget ud af projektet. Endvidere er kviste og altaner nu placeret delvist inde i konstruktionen de steder, hvor man er tæt på de bagvedliggende naboer på Bernstorffsvej.

Hvorfor har I ikke helt droppet altanerne af hensyn til naboernes privatliv?

- Det kunne vi som udgangspunkt også have gjort, men det handler også om, hvad det er for en boligkvalitet, vi gerne vil skabe rammer for i de nye boliger. Det er hele tiden en afvejning, siger Per Lüchtemeier.

- I dag har naboerne det på én måde, og så sker der noget, når man bor i en by og i et område, hvor man i kommuneplanen har defineret en strækning som fortætningsakse. Det er kun muligt helt at undgå ved ikke at bygge, siger han.

I helhedsplanen Bedre By i Viby står der, at nye byggerier skal opføres med ”respektafstand til eksisterende kvarterer”. Synes du, at det er opfyldt her?

- Det er svært at svare entydigt på, hvad respektafstand er. Vi har som planmyndighed vurderet, at projektet overordnet set opfylder kommuneplanens målsætninger og retningslinjer, både i forhold til helhedsplanen og til ønsker om fortætning langs de større indfaldsveje.

I helhedsplanen står der også, at i byudviklingen skal der udvikles for større arealer ad gangen og som udgangspunkt for mere end blot den første række af grunde op til vejen...

- Lokalplansagen blev igangsat før helhedsplanen forelå. Og planområdet udgør dog et areal på næsten 7.000 kvadratmeter, siger Per Lüchtemeier.

Øget trafik og parkering langs vejene

Foruden indkig og mindre privatliv, er naboerne på Bernstorffsvej bekymret for trafikafviklingen og antallet af parkeringspladser.

Adgang i bil til området skal ifølge forslaget udelukkende ske fra Bernstorffsvej.

Ifølge kommunes undersøgelser vil den øgede trafik i krydset Skanderborgvej/Bernstorffsvej kunne afvikles ”på yderst tilfredsstillende vis” både i morgen- og eftermiddagstimerne, og det nye boligbyggeri vil ”ikke medføre en væsentlig ændring af trafikafviklingen i krydset og på Bernstorffsvej”, som der står i lokalplansforslaget.

Alligevel frygter naboerne, at den øgede trafik på Bernstorffsvej kommer til at skabe trafikpropper og gener for beboerne i kvarteret.

I forhold til parkering er der planlagt 36 p-pladser til de op mod 100 boliger, hvilket svarer til Aarhus Kommunens parkeringsnorm.

32 af pladserne planlægges i en parkeringskælder, hvor bygherre potentielt kan vælge at indføre betalingsparkering.

- Det er næppe realistisk, at alle vil være villige til at betale, og så frygter vi, at der kommer til at holde parkerede biler langs vejene, siger Henriette Plougmand.

Der blev ikke lagt fingre imellem, da det omstridte forslag om at opføre et etagebyggeri i 3-4 etager mellem Skanderborgvej og villakvarteret på Bernstorffsvej onsdag aften blev diskuteret af lokalpolitikerne i byrådet.

Flere af partierne mente ikke, at de kunne se, at bygherren og forvaltningen var kommet de utallige kritiske indsigelser fra naboer, følgegrupper, privatpersoner i området, grundejerforeninger og fællesråd i møde i det endelige forslag til byggeriet.

Blandt andet når det gælder bygningens højde, indkigsgenerne for de nærmeste naboer, antallet af parkeringspladser og trafikafviklingen på villavejen Bernstorffsvej.

- Glæderne ved denne her sag er til at overse, indledte Socialdemokratiets Steen Bording Andersen.

- På trods af mange kradse bemærkninger, som både vi og rigtig mange andre partier havde, da planen blev behandlet første gang, så er der faktisk stort set ikke ændret noget, og det kan undre os temmelig meget, sagde han.

Socialdemokratiet kritiserede blandt andet de "ret massive indkigsgener", som vil opstå, hvis man opfører etagebyggeri i op til 3-4 etager, hvor beboerne fra deres vinduer og altaner kan kigge direkte ned på de bagvedliggende villaer på Bernstorffsvej.

- Vi må have kigget på, hvordan vi afhjælper det og sikrer, at man ikke kigger direkte ned i folks haver. Der er også bekymringer fra beboerne omkring trafik. Det er en ret lille vej, vi taler om (Bernstorffsvej, red.). Har man sikret sig, at man kan parkere og komme frem på villavejen? Så på mange måder synes vi, det er en dårlig indstilling, sagde Steen Bording Andersen.

Hos Venstre var antallet af parkeringspladser, som er normeret til 36 pladser til de planlagte 100 boliger, også en af de store knaster. Men partiet var også generelt skeptisk over for det foreslåede byggeri.

- Når vi kigger ind i det konkrete projekt, så er vi noget overraskede over den her indstilling, som lægger op til etageboliger i en anden karakter, end det, vi havde forestillet os, sagde Gert Bjerregaard.

- Vi vil gerne diskutere højde og drøjde i forhold til de boliger, der er lagt op til, og så vil vi også gerne vurdere på de p-pladser, der tydeligvis kommer til at mangle. Der er ingen tvivl om, at med de få p-pladser, der er afsat, så vil man se, at bilister blandt andet vil bruge Bernstorffsvej og parkere, og hvad sker der så? Der er ikke plads i forvejen, sagde han.

I SF var der kritik af hele processen for lokalplanarbejdet:

- Processen virker til at have kørt meget uigennemsigtigt og uforudsigeligt for de inddragede i en grad, så jeg kan læse mistillid til forvaltningen i mange af høringssvarene, og sådan noget skal vi tage meget, meget seriøst, sagde byrådsmedlem Liv Gro Jensen.

Endelig undrede SF, Dansk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti sig over, hvordan det kan forsvares at rive bevaringsværdige bygninger ned, som ligger inden for lokalplanområdet, hvilket blandt andet tæller en villa på Skanderborgvej 219, som i princippet er beskyttet mod nedrivning.

Konklusionen på byrådsmødet blev, at lokalplansforslaget nu bliver sendt i byrådets tekniske udvalg for at få afklaret nogle af de mange spørgsmål og indvendinger mod projektet.

Enhedslisten, Dansk Folkeparti og Nye Borgerlige argumenterede ellers for helt at droppe det fremlagte forslag, viske tavlen ren og starte forfra.

Ifølge Solveig Munk fra Enhedslisten er "kvaliteten for ringe".

- Der er 128 høringssvar, som alle kommer med meget relevante argumenter mod at gennemføre planen, som den foreligger. Fællesrådet, beboere og følgegruppe indsender endda en alternativ plan med lavere bygningshøjde og anden boligtype (rækkehuse, red.), som der argumenteres fint for vil passe meget bedre til behovet og kvarteret, og som giver færre indbliksgener.

- Der er ingen af de høringssvar, der har givet forvaltningen anledning til at ændre noget som helst, og det mener jeg simpelthen er ret kritisabelt, og at lokalplanen alene på den baggrund burde afvises, sagde hun.

Nye Borgerliges Henrik Arens var heller ikke afvisende for at skrotte planen helt og starte forfra og kaldte projektet "en total ommer".

Samme formulering brugte Jakob Søgaard Clausen, som lige nu er løsgænger i byrådet. Han kritiserede, at forvaltningen og bygherren ikke har ændret nævneværdigt i projektet på trods af de mange - med hans ord - problematikker med trafik, parkering og bevaringsværdige bygninger, samt at byggeriet ikke passer ind i det eksisterende kvarter.

- Det er langt mere, end hvad vi kan tillade os at byde lokalområdet, så jeg synes, det er en klar ommer. Vi synes egentlig, at kommuneplanen siger det meget fint: Der skal være spredt lav boligbyggelse med max to etager. Det, synes jeg, er et fint udgangspunkt, som man bør have noget mere respekt for.

Du kan høre hele byrådsmødet her.